Igloo On Air par Cédric Simonin

Salut ! Bienvenue c'est Igloo sur Topmusic.fr le mag de l'habitat, Cédric Simonin bonjour. Bonjour Éric ! On a invité quelqu'un qu'on connaît bien et il a une petite pièce réservée dans l'appartement dans notre igloo c'est Christophe Hecker. Bonjour messieurs. Bonjour Christophe, vous êtes expert en crédit immobilier et aujourd'hui on va parler des banques qui comme la souris ne sont pas prêteuses, quelle banque prête encore ? Voilà une vraie question ça nous fait une belle émission bien dense avec vos deux et plein de questions à lui poser Cédric. J'ai plein de questions à lui poser parce que effectivement vous savez que ça fait plusieurs mois qu'on dit que c'est très compliqué d'emprunter auprès des banques et que c'est une tendance malheureusement qui est générale malgré tout il y a quand même des différences entre l'une ou l'autre et c'est ces point-là que nous allons évoquer aujourd'hui pour dresser un panorama en le plus complet possible banque par banque, afin de pouvoir orienter nos auditeurs vers celles qui prêtent encore et puis on va voir à quel taux. Alors je viens de le dire Christophe on a beaucoup de disparité entre les banques est-ce que des gens on peut les catégoriser, déjà dans un premier temps par exemple je ne sais pas en fonction de l'implantation de, peut-être même de leur cible de clientèle ? Absolument c'est vrai qu'il y a des différences importantes il faut bien les avoir à l'esprit parce qu’elles n’adressent pas toute la même clientèle les banques généralistes ont les connaît c'est celle qui ont pignon sur rue dans lesquelles on est à peu près tous clients ça va Crédit Mutuel, CIC Caisse d'Épargne, Crédit Agricole, Banque Populaire. Quand on monte ensuite en gamme en tout cas c'est comme ça qu'elle se qu'elle s'autoproclame on va avoir des banques nationales du type BNP Paribas, Société Générale et puis après dans les banques qu'on qualifie nous de banques patrimoniales des banques moins connues du grand public qui vont être la BPE par exemple c'est une filiale de la Banque Postale, la Banque Palatine aussi voilà donc ça c'est important parce que il est évident que ces banques-là ne vont pas prêter aux mêmes catégories entre guillemets de clients, par exemple la Banque Palatine va vraiment réserver ses crédits d'autant plus qu'elle a des enveloppes assez restreintes, va réserver ses crédits à la clientèle patrimoniale là où la Banque Postale va évidemment faire du très généraliste la deuxième distinction au-delà de la clientèle c'est celle effectivement de, pas de l'implantation, mais en tout cas du caractère national ou régional il y a des banques nationales BNP Paribas, Société Générale, LCL il y a des banques régionales pour le coup en tout cas qui ont des directions régionales ça va être Banque Populaire, CIC, Crédit Mutuel, Caisse d'Epargne et c'est vrai que la différence en terme d'approche est différente aussi. Alors pour revenir sur les cibles maintenant si je prends votre exemple et je suis un primo-accédant, j'ai 25 ans et puis je suis rentré à la BNP pour ouvrir un compte et puis tout d'un coup je souhaiterais faire un prêt immobilier est-ce que ça veut dire que je ne suis pas la bonne cible pour cette banque ? Et que par conséquent j'ai moins de chance d'obtenir un crédit immobilier ou dans les moins bonnes conditions est-ce que ça voudrait dire ça ? Oui c’est tout à fait possible c'est-à-dire que on a aujourd'hui effectivement plein de clients qui sont bancarisés quelque part mais il s'avère qu'au moment de contracter un crédit immobilier on se rend compte qu'on est plus forcément dans la cible si je prends le cas de BNP Paribas c'est une banque effectivement qui aujourd'hui se positionne plutôt sur le haut de gamme donc effectivement le jeûne actif de 25 ans qui a pas forcément beaucoup d'apports et qui n'est pas forcément dans les grilles de revenus des banques, parce que c'est souvent comme ça que les banques classifiés aussi les clients si en fonction des revenus, il y a de fortes chances que soit de BNP Paribas ne lui prête pas ou alors qu'elle lui fasse une proposition qui est déconnante en termes de taux puisqu'encore une fois ils le coche pas les cases des revenus qui lui permettent d'obtenir les taux les plus bas et auquel cas il fera mieux d'aller voir s'ils sont dossier tient la route, éventuellement un Crédit Agricole, une Caisse d'Épargne qui sera moins vigilante à ce critère de revenu. Alors là vous allez citer des banques un petit peu en bouquet comme ça en vrac est-ce qu'il y a un classement là des banques en fonction de leur capacité ou juste de leur volonté de prêter en prêt immobilier ? Alors à l’heure actuelle pour ce qui est du premier trimestre 2023 on a un tercet d’ordre Caisse d’Épargne, Crédit Agricole, Banque Populaire, voilà. Je n’ai pas joué c’est dommage. Il ne faut pas l’avoir dans le désordre non-plus. C’est les trois banques qui aujourd’hui sont plus volontaristes et qui pratiquent aussi des taux sympas. Caisse d’Épargne, dans l’ordre, Crédit Agricole et Banque Populaire. Mais là c’est sur la volonté de prêter, c’est-à-dire qu’ils ont une enveloppe de départ ou c’est aussi sur de l’agressivité au niveau des taux ? Alors les deux, nous de manière générale, moi ça fait 15 ans que j’ai pratiqué le courtage en crédit, on s’est assez rapidement rendu compte qu’on bossait beaucoup plus avec les banques régionales que les banques nationales, d’où la distinction dont je parlais tout à l’heure. Je pense que ça doit être observé chez tous les courtiers c’est quasiment 70% de nos dossiers qu’on fait avec les banques régionales. Le Crédit Mutuel n’est plus une banque régionale ? Le Crédit Mutuel n’est plus une banque régionale ? Si le Crédit Mutuel en fait partie. Il n’est pas dans le tercet ? Il n’est pas dans le tercet, effectivement, aujourd’hui pour répondre à la question de Cédric en terme de volonté il y a effectivement ces trois banques là, le Crédit Mutuel c'est plus compliqué parce que en plus il y a cette espèce d'hégémonie de chaque caisse donc chaque directeur de caisse fait un petit peu ce qu'il veut mais en tout cas pour ce qui est des trois-là que je qualifie moi les plus volontaristes effectivement en terme de taux c'est celles qui sont les mieux placés notamment la Caisse d'Epargne qui est à l'heure actuelle bien 0,15-0,20 en dessous de quasiment toutes les autres et après c'est sur leur capacité à s'adapter au contrainte qu'on a aujourd'hui dont j'ai souvent parlé ici la première c'est le taux d'usure dont on en a souvent parlé dans l'émission et la deuxième qu'on a presque oublié parce que le taux d'usure est devenu prépondérant ce sont les fameux critères HFCS donc les critères de la Banque de France qui ont resserré les notions taux d'endettement et aujourd'hui ces trois banques là vont trouver des solutions je donne quelques exemples précis. Un crédit agricole aujourd'hui un primo-accédant peut encore avoir accès à une enveloppe de 20000 euros à un taux beaucoup plus bas que le taux du marché donc une espèce d'enveloppe bonus, le Crédit Agricole fait aussi ce qu'on appelle les doubles lignes c'est à dire que quand on veut contracter un prêt sur 25 ans plutôt que d'avoir une ligne de prêt sur 25 ans à 3 % le Crédit Agricole va le diviser en deux ils vont faire une ligne de prêt sur 15 ans qui va être grosso modo aller à 2,50 et celle sur 25 ans à 3 mais on va obtenir du coup un taux moyen plus bas ça c'est intéressant aussi. Sur la notion du taux d'usure pour essayer d'échapper effectivement à cet espèce de plafond de verre la Caisse d'Epargne par exemple va faire des dérogations importantes sur les tarifs de son assurance puisque le coût de l'assurance rentre dans le calcul du TAEG et c'est ce qui va effectivement être confronté autour d'usure donc voilà là on a des banques qui à la fois sont agressives et sont arrangeantes aussi par rapport aux contraintes qu'on connaît actuellement. Donc il y a quand même des banques qui prêtent mais là vous parlez de 20000 euros c'est un prêt de supplément ce n’est pas ? Bien sûr, c’est un bonus par rapport à une enveloppe globale si on a besoin de 200000 euros par exemple il y aura 20000 euros à ce taux super intéressant et les 180 000 autres en prêt classique. Je reviens sur votre question parce que le souhait d'avoir Christophe Hecker en 2023 de manière récurrente sur tous les mois c'est aussi que l'on fasse ce classement qui va bouger en fonction des stratégies des banques donc tous les mois on refera ce classement et puis les taux j'aimerais bien juste que l'on en parle vous avez évoqué le sujet rapidement maintenant quand on a ce classement là l'auditeur il se dit maintenant les taux ont fortement augmenté depuis un an aujourd'hui on emprunte à quel taux et quels sont les meilleurs taux sur une durée donnée ? Alors là aussi il y a une tendance du moment c'est qu'il y a énormément de différence entre les banques sur 25 ans on va pouvoir naviguer entre 2,80 et 3,60 c'est énorme une différence de 0,80 entre les banques, aujourd'hui la banque la mieux placée je le disais tout à l'heure c'est la Caisse d'Epargne où effectivement on peut encore trouver ce genre de conditions talonner donc par le Crédit Agricole à l'inverse on peut observer effectivement dans certaines caisses de Crédit Mutuel des taux effectivement qui vont être au-delà de 3,50 c'est assez impressionnant. Sur 25 ans ? Sur 25 ans. C’est le plus haut taux évidemment ? La plus longue durée oui. Parce qu’on emprunte plus beaucoup sur 30 ans je crois. Ça se fait quasiment plus. Malheureusement ça va peut-être revenir alors, maintenant sur on a vous avez parlé des cibles si maintenant je souhaite acheter dans l'ancien dans le neuf est-ce qu’il y a des banques qui ont qui vaut mieux aller voir lorsque j'achète dans l'ancien que l'on neuf. Aussi une grande différence entre le crédit dans l'ancien dans le neuf le premier critère auquel il faut être très attentif c'est ce qu'on appelle nous la période de franchise c'est-à-dire que pendant la construction qu'est-ce qui se passe au niveau de mon crédit ? Je suis locataire, j'ai 800 euros de loyer, j'ai contracté un crédit pour un appartement qui va mettre louer, vendu pardon ou plutôt livré dans 24 mois qu'est-ce qui se passe pendant ces 24 mois est-ce que je paye mon loyer et en plus ma mensualité est-ce qu'au contraire la banque accepte de décaler mes mensualités jusqu'au moment où je rentre dans mon appartement ? Si c'est le cas est-ce que c'est 24 mois où le prêt a été différé viennent en plus de la durée totale où sont déduit ? C'est hyper important et effectivement ça c'est le premier critère à auquel il faut faire attention par exemple Crédit Agricole les deux années de différé donc de franchise viennent s'ajouter à la durée totale ce qui est très bien puisque si c'était pas le cas on viendrait réduire de deux ans la durée du crédit donc mécaniquement les mensualités augmenteraient ça c'est le premier point auquel il faut faire attention et après il y a certainement qui sont plus pour parler trivialement plus emmerdante que d'autres sur les modalités de déblocage certainement chez lesquelles c'est très compliqué de débloquer des fonds dans le cadre d'une construction parce que il faut limite le casier judiciaire de l'artisan enfin c'est assez aberrant alors que d'autres bah on leur présente la facture la facture remonte au siège elle est décaissée ce qui me paraît tout à fait logique. Là c’est le cas dans l'ancien quand il y a des travaux ? Ancien travaux ou construction dans le cadre d'une maîtrise d’œuvre si effectivement on est dans le cadre d'un contrat de construction CCMI donc un contrat construction encadré ou dans le cadre d'une promotion avec des appels de fonds donc VEFA là il n’y a pas de difficulté parce qu'effectivement c'est contractuel donc il y a aucun problème. L'autre point aussi auquel il faut faire attention quand on achète dans le neuf notamment l'en cas d'une construction d'une maison individuelle c'est que certaines banques mandatent un expert qui s'appelle Verifimmo qui bosse pour certaines banques je pense notamment à Société Générale, LCL, BNP Paribas je suis quasiment sûr aussi et qui peut parfois être assez embêtant aussi notamment sur les contrats de maîtrise d'œuvre ou c'est assez compliqué de passer par ce filtre-là de vérifier. Alors on n'a pas parlé de l'ancien parce que là vous avez beaucoup parlé du neuf. L'ancien il y a quasiment pas le difficulté il y a pas de spécificité dans les banques hormis l'ancien avec travaux, mais aujourd'hui l'ancien n'importe quel banque le finance assez facilement sauf si allez je prends quand même un cas parce qu'on l’a un petit peu rencontré notamment à l'époque où on avait des agences en Moselle on trouvait parfois des biens des maisons qu'on pouvait acheter 50 000 euros mais avec 150000 euros de travaux certainement qui était complètement réfractaires à ça pourquoi ? Parce qu’elles n’étaient pas certaines que les travaux seraient faites dans les règles de l'art et que du coup la valeur du bien à l'issue serait cohérente. Avant de parler des taux peut-être l'importance de l'apport perso plus on a un apport perso important moins les banques pour refuser un prêt non ? Alors ce qui est certain avec l'apport c'est que moi qui intervient dans cette émission depuis un certain nombre d'années au début de mes interventions je disais qu'on pouvait encore emprunter sans apport c'est à peu près il y a 2 ans c'est aujourd'hui plus possible, quasiment plus possible il faut vraiment d'autres points forts dans le dossier qui permettent effectivement à la banque de déroger sur cet aspect-là. Donc l'apport je le répète quand même ce que c'est un point important on demande pas non plus un certain pourcentage du montant de l'opération on entend souvent des chiffres circulaient du 25-30%, ça ne veut rien dire du tout ce qui est demandé quand les banques parlent d'apport c'est de couvrir les frais en l'occurrence dans l'ancien par exemple quand on achète on a des frais de notaire, des frais de garantie, des honoraires de si le client passe par un courtier en crédit tout ça la banque demande à ce que ce soit financé via l'apport personnel ça représente à peu près 10%. donc on a un projet à 200000 euros faut apporter 20000 euros, dans le neuf ça va être beaucoup moins important parce que les frais de notaire sont beaucoup moins chers dans le neuf que dans l'ancien et donc la porte pourrait être beaucoup plus faible mais la banque ne demande pas plus que ça. L'apport finalement c'est un peu le l'engagement que met clients pour démontrer qu’il veut faire son opération et la banque amène ce qu'elle amène en termes de crédit et lui apporte. Et un gros apport ? C'est, alors, paradoxalement que vous que vous mettiez 15% ou 50 % d'apport ce n’est pas ça qui va changer fondamentalement la donne sur le taux ce qui va réellement impacter le taux c'est plutôt vos revenus je ne vais pas dire qu'on prête qu’aux riches ce n’est pas vrai mais par contre la banque s'intéresse au profil du client au regard de ce qui va lui apporter ensuite en termes de flux. Il faut savoir que la banque elle gagne de l'argent en fonction des flux qui circulent sur les comptes et en l'occurrence un client qui va gagner 100000 euros à l'année représentera aux yeux de la banque un potentiel plus important qu'un client qui en gagne 20000. Alors justement les taux ? On en a parlé. L’étau se resserre. L’étau se resserre. On n’a pas parlé des pourcentages actuels. Si on l’a dit. Si mais vous étiez entrain de dormir mais ce n’est pas grave. Non mais on n’a pas dit sur 10 ans c’est tel taux, sur 15 c’est tel taux. Non on a parlé de 25 ans, je parlais effectivement. 25 ans parce qu’on emprunte généralement sur 20 ou 25 ans en ce moment. On ne peut pas avoir le chiffre sur 10 ans alors, vous ne voulez pas ? 10 ans alors de tête on doit être autour de 2,30. 2,30 ? Oui. Je me souviens de taux on disait que c'était 0,81 il n’y a pas si longtemps. C’était il y a un an, il y a quelques semaines. Sur 20 ans on empruntait encore à 0,80. On en est où ? Ça va encore augmenter ? On a déjà parlé dans une précédente émission. Oui mais ça évolue tout le temps. Moi j'ai toujours mon pari à 3,50 et Christophe ? On parlait sur 20 ans, on avait plafonné autour de 3,10 oui. On verra qui gagnera. Ok. On avait dit à échéance juin. On fait le point dans cette émission dans Igloo avec Christophe Hecker, spécialiste des crédits immobiliers merci Christophe. Merci à vous. Merci Cédric l'émission comme toutes les autres et celle avec Christophe Hecker sont disponibles sur la chaîne YouTube, sur Igloo On Air ça c'est sur Facebook, sur Topmusic.fr évidemment à bientôt salut !