Igloo On Air par Cédric Simonin

C'est Igloo ! Le mag de l'habitat et régulièrement nous recevons Christophe Hecker avec Cédric Simonin, bonjour messieurs ! Bonjour ! D'habitude avec Christophe on parle des taux de crédit on parle de plein de choses on n'est pas très gentil avec les banquiers, bon évidemment. Aujourd'hui on va parler de tout autre chose, quoi qu’évidemment c'est un sujet très lié, la loi Lemoine. Alors est-ce qu'on a déjà entendu parler de la loi Lemoine ? Moi perso, jamais mais c'est un sujet intéressant que vous avez sélectionné Cédric. C'est justement pour ça qu'on va en parler dans Igloo parce que c'est une petite révolution au niveau de l'assurance liée au crédit immobilier. La loi Lemoine elle permet aux détenteurs de crédit immobilier de réaliser des économies plutôt importantes et puis à l’heure où on a une inflation galopante un pouvoir d'achat qui se réduit comme peau de chagrin, ça peut être intéressant de s'y pencher donc je pense que ça va intéresser de nombreuse auditeurs qui nous suivent sur Igloo. Christophe est-ce qu'on peut d'abord expliquer l'assurance de prêt pour remettre tout ça dans le contexte et puis on rentre tout de suite dans le vif du sujet ? Effectivement on ne parle pas de crédit aujourd'hui mais on est sur un sujet qui est connexe au crédit qui est l'assurance de prêt, puisque quand on contracte un prêt immobilier la banque demande obligatoirement ce que l'emprunteur s'assure. Moi j’ai coutume de dire que c'est certainement l'assurance la plus importante dans la vie de quiconque puisque c'est une assurance qui va couvrir le capital qu'on emprunte dans le cadre de son acquisition immobilière, donc c'est un montant important et qui va couvrir l'emprunteur en cas de décès, d'invalidité, d'arrêt de travail. Donc l'idée c'est qu'effectivement si toutefois l'emprunteur se retrouve en invalidité que malgré tout le crédit puisse être remboursé par l'assurance idem s'il est en arrêt de travail que l'assureur se substitue à l'emprunteur voilà. Auprès de qui on souscrit cette assurance ? Alors soit la Banque en direct, c'est ce qu'on appelle une assurance groupe dans ce cas-là soit on peut s'assurer directement auprès d'un assureur via des courtiers en assurance, via des courtiers en crédit, c'est ce qu'on appelle dans ce cas-là une délégation l'assurance ou alors une assurance individuelle. Le marché reste archi dominé encore par les banques qui détiennent à peu près 80% du marché de l'assurance emprunteur parce que pendant des années et des années voir des décennies c'était un produit qui se vendait en même temps que le crédit. Mais là ça tend quand même à changer ces dernières années avec une libéralisation de ce marché là et donc une part des assurances individuelles qui grossit au fur et à mesure. Alors en quoi la loi Lemoine devient une petite révolution ? Je l'ai dit tout à l'heure que ça fait 10 ans maintenant même 12 ans avec la première loi Lagarde en 2010 que le législateur travaille à la libéralisation de ce marché-là, parce encore une fois il est verrouillé par les banques. Mais les lois qui sont successives qui sont sortis étaient toujours imparfaites les banquiers, c'est triste à dire mais c'est quand même une réalité ont toujours trouvé une brèche dans laquelle s'engouffrer pour démonter le truc et donc ça n'a jamais réellement pris et là cette loi Lemoine cette fois-ci elle est claire. À partir du 1er juin donc de cette année, 2022, l'emprunteur peut résilier son assurance de prêt à tout moment comme c'est le cas d'ailleurs pour n'importe quelle contrat d'assurance, contrat au taux habitation juste l'assurance de prêt qui survivait à ça et donc tu peux le faire désormais l'emprunteur et surtout la banque n'a pas le droit de s'y opposer de façon arbitraire elle peut le faire qu'à la condition que les garanties qu'on lui propose ne répondent pas à ces standards et si elle refuse de façon arbitraire elle s'expose à des sanctions donc là cette fois on a on a vraiment une loi coercitive entre guillemets et qui fonctionne. Alors on a dit que c'était bon pour le pouvoir d'achat c'est possible d'avoir un exemple plus chiffré pour que l'auditeur se rendent bien compte des avantages que ça peut procurer ? Oui alors on va prendre un couple Monsieur et Madame, 35 ans en bonne santé mise en prennent 200000 euros sur 20 ans, ils vont se couvrir auprès de la banque, on est sur un tarif de 0,30% du capital emprunté par tête donc ça fait 0,60% du capital emprunté. Ça équivaut pour un emprunt de 200000 euros on est précisément sur 100 euros par mois j'ai pris un exemple volontairement simple. Ce même couple qui va s'assurer auprès d'un assureur ou qui au bout d'un an va décider de faire jouer la concurrence et d'aller s'assurer ailleurs il peut espérer trouver un tarif de 0,14%, donc versus 0,30, on est du coup à 0,28 pour les deux têtes assurées c'est comme ça qu'on parle en assurance de prêt du coup on est à 47 euros par mois ça fait 53 euros d'économie mensuellement et ça fait 12720 euros précisément sur la durée du prêt puisqu'on est sur 240 mois donc on divise par 2 le coût de l'assurance. Ce sont vraiment des économies substantielles ! C'est pas négligeable, maintenant une assurance qui est moins cher est-ce qu'on peut craindre d'avoir des garanties moins importantes ? Non alors ça c'est une vieille croyance qui subsiste que les banquiers entretiennent volontiers d'ailleurs forcément, mais non pas du tout en fait les contrats d'assurance individuelle donc les délégations d'assurance sont même souvent bien meilleures que ce que propose les banques, je vous donne un exemple précis en cas d'arrêt de travail par exemple, les contrats des banques prévoit une prise en charge qui se limite à la perte de salaire et à l'inverse les délégations d'assurance prévoit ce qu'on appelle une prise en charge forfaitaire c'est-à-dire qu'on s'en fiche de savoir si oui ou non il y a une perte de salaire automatiquement on va prendre en charge la totalité de la mensualité. C'est complètement différent, c'est beaucoup plus confortable. Pareil sur les exclusions on a coutume de dire qu’un contrat d'assurance délégué et plus restrictif en termes d'exclusion notamment par rapport aux affections psychiatriques aux affections du dos. Ce n’est pas vrai on peut parfaitement racheter ces options là et tout en restant à des tarifs hyper compétitifs. Alors pourquoi on est à la fois meilleur en termes de couverture et moins cher ? Ça s'explique tout simplement par rapport à la structuration du tarif, un contrat groupe dans une banque c'est un tarif plus ou moins mutualisé c'est à dire que vous ayez 25 ou 50 ans la banque a quasiment le même contrat pour tout le monde quasiment le même tarif et donc c'est une espèce de tarif mutualisé la banque sait qu'elle prend beaucoup plus de risques sur un emprunteur qui a 50 ans que si on emprunteur qui a 25 et donc grosso modo c'est celui de 25 qui paye pour celui de 50 donc c'est un espèce de tarif mutualisé. En couverture délégation l'assurance c'est une couverture donc strictement individualisée avec des formalités médicales un petit peu plus lourdes que pour un contrat groupe par contre on a un tarif vraiment très affiné et donc beaucoup plus juste par rapport à l'état de santé de l'emprunteur. Ce sont des grosses sociétés d’assurances qui proposent ce genre de prestation ? Oui alors, il y a les grands classiques je vais je vais en citer quelques-uns je pense que je ne vais pas faire d'entorse à la concurrence mais par exemple Allianz en fait, Swiss Life, Générali donc là je parle de gros nom. Et puis après il y a des acteurs très spécialisés dont un acteur qu'on aime beaucoup ici parce qu'il est strasbourgeois à la base qui s'appelle AFI ESCA qui fait un excellent contrat d'assurance de prêt Cardif ça ne vous parle peut-être pas c'est une filiale de BNP Paribas voilà il y a des gens comme ça spécialisés mais c'est un marché qui est maintenant très structuré. Et alors comment les banques prennent cette concurrence peut-être un peu plus agressive ? Pas bien forcément puisque c'est comme je disais c'était vraiment leur chasse garder pendant de longues années. On ne se posait même pas la question il y a longtemps quand on faisait un prêt à la banque et d'ailleurs il le disait « bon l'assurance c’est tant » et puis on n’allait pas chercher plus loin. Complètement c'est clair ! Et donc ça a effectivement changé donc les banques forcément on n’apprécie pas parce que c'est une manne qui est vraiment importante pour elle. Dans mon exemple tout à l'heure, pardon vous avez bien compris qu'un assureur est capable d'être deux fois moins cher qu'un banquier on sait bien que l'assureur ce n’est pas un philanthrope à ce prix-là il gagne déjà de l'argent donc vous imaginez ce que une banque peut gagner sur un contrat d'assurance de prêt ? Surtout que la sinistralité sur ce genre de contrat est quand même relativement faible il n’y a pas énormément de décès sur des contrats d'assurance de prêt donc ce sont plutôt des contrats à forte marge pour les banques et dans un contexte de taux bas dans lequel on est malgré tout encore actuellement forcément c'est une manne très importante pour les banques, et elle voit plutôt d'un mauvais œil que des petits acteurs leur taille des croupières. Ce qu'on peut comprendre après de l'autre côté les banques ne gagnent plus voir perdent de l'argent sur le crédit immobilier. C'est vrai. Donc l'un dans l'autre on peut comprendre qu'elles essaient d'équilibrer un modèle économique. On crache souvent, entre guillemets, sur les banques on aime bien les piquer, les titiller mais après on a intérêt en France d'avoir une structuration bancaire qui comme relativement solide. Mais du coup, pardon Cédric, elles baissent leur tarifs les banques, elles s'adaptent à ce nouveau marché ? Très bonne question, heureusement elles le font c'est à dire que le l'objectif la loi Lemoine c'est qu'on ait un marché de substitution, ce n’est pas tant à la mise en place du prêt que la loi Lemoine va fonctionner parce que là effectivement les banques ont plutôt tendance à verrouiller et puis on prend le contrat groupe on n'a pas trop le choix. Par contre le fait de pouvoir résilier n'importe quel moment permet un emprunteur de revenir vers la banque au bout de trois mois, une fois que son prix en place, en disant maintenant je veux résilier voilà ce que me propose par exemple Allianz et dans ce cas-là effectivement les banques ont mis maintenant en place des cellules dédiées et donc évidemment elle contre-attaque ce qui est de bonne guerre avec des tarifs. Avec une contre-proposition ! Voilà, fortement revu à la baisse mais encore une fois c'est là où… C'est mieux de négocier tout de suite quand on va faire un prêt à sa banque, on dit voilà au niveau assurance, faut aussi aller voir un assureur. Le problème c'est qu’encore une fois l'enjeu est tellement important d'un point de vue économique pour les banques que je ne dirais pas qu’elles ne le disent pas aux clients mais en tout cas elles n’encouragent pas à le faire puisque ça les arrange bien que le client achète directement chez elles donc c'est devenu un marché, effectivement de substitution. Et c'est compliqué de changer ? Non c'est le gros avantage aussi de cette loi Lemoine c'est que comme les assureurs attendaient ça depuis très longtemps, encore une fois ça fait 12 ans que les assureurs attendaient ça, ils ont vraiment créé une infrastructure entre guillemets hyper facile qui permet de façon automatisée à l'assureur d'envoyer les courriers automatisés, les lettres de résiliation, les AR, de contester si la banque dit non on n'est pas dans le même niveau de garantie donc tout ça est vraiment très bien fait en fait l'emprunteur n'a qu'à remplir un dossier d'adhésion et puis après tout roule bien. Comme pour changer d'opérateur téléphonique ? C'est très facile vraiment, c’est presque même encore plus facile. Ok et bah très bien on sait ce que c'est que la loi Lemoine maintenant en ce qui concerne les assurances de vos prêts. Merci beaucoup Christophe Hecker, ma solution crédit évidemment sur internet pour tout savoir sur les emprunts immobiliers. L'actualité de l'immobilier, des crédits. L’actualité effectivement, vous faites toujours de la vidéo sur votre site et tout ? Oui, un petit peu beaucoup moins bien que vous mais j’en fais un peu. Non, vous faites ça très bien. Merci Cédric Simonin, à très bientôt dans Igloo sur topmusic.fr, sur Facebook Igloo on Air, sur YouTube et sur les plateformes de podcast, salut !